Máte problém so susedmi?
Obťažujú Vás susedia neprimeraným hlukom? Znepríjemňujú Vám bývanie iným spôsobom?
Podľa §127 Občianskeho zákonníka - "vlastník/nájomca veci (bytu/domu) sa musí zdržať všetkého čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami“.
Právo na ochranu pokojného užívania bytu či domu má jeho vlastník, ale aj nájomca – oprávnený držiteľ.
Čo môžete robiť, ak vás sused / susedka neprimerane obťažuje hore uvedeným spôsobom?
I. konanie pred orgánom obce
Môžete sa obrátiť so sťažnosťou na príslušnú Mestskú časť (obec) - podľa miesta bydliska. Obec má v zmysle § 5 Občianskeho zákonníka právomoc predbežne zásah do pokojného stavu zakázať alebo uložiť povinnosť niečoho sa zdržať alebo uviesť situáciu do pôvodného stavu. Obec tak urobí vydaním rozhodnutia v správnom konaní, obec neskúma právny stav, obmedzuje sa len na zisťovnie či nastal zrejmý zásah do pokojného stavu (faktického stavu), napr. ohliadkou na mieste. Toto rozhodnutie je predbežné a jeho účelom je poskytnutie ochrany pred zrejmým zásahom do práva, zabezpečenie pokoja a poriadku. Ochrana sa poskytne tam, kde zrejmý zásah trvá alebo existuje nebezpečenstvo z jeho opakovania.
Konanie sa začína na návrh oprávneného, z návrhu musí byť zrejmé, kto ho podáva (meno adresa prípadne štátne občianstvo alebo dátum narodenia), akej veci sa týka (občianske spolunažívanie - obťažovanie susedov nad mieru primeranú pomerom napr. hlukom) a čo navrhuje (zákaz obťažovania susedov napr. hlučnou hudbou počas celého dňa a noci). Samozrejme treba opísať, čo sa deje, čo susedia robia. Návrh je potrebné podať písomne (zaslať na Referát verejného poriadku alebo priamo starostovi) alebo ústne do zápisnice - v podateľni. Proti rozhodnutiu starostu v správnom konaní je možné podať opravný prostriedok - odvolanie, o ktorom rozhoduje súd. Odvolanie nemá odkladný účinok. Právoplatné rozhodnutie možno vykonať. Návrh možno podať odo dňa zásahu do pokojného stavu až do doby, keď sa stav, vzniknutý rušením, sám nestane pokojným. Predbežné opatrenie je vždy opatrením dočasným. Obec nerozhoduje o náhrade škody, o škode rozhoduje vždy súd.
II. konanie pred súdom
Môžete podať aj žalobu na súd. Žaloba na určenie povinnosti zdržať sa zásahov do vlastníckeho práva, ak je byt v nájme – do práva pokojnej držby, konkrétne môže ísť napr. o žalobu na určenie povinnosti zdržať sa obťažovania hlukom nad mieru primeranú pomerom. Pred podaním žaloby by ste najprv mali najlepšie písomne susedov na rušenie upozorniť a vyzvať ich, aby s tým prestali (kópiu výzvy si treba nechať, použije sa ako dôkaz). Ak susedia aj napriek vašej výzve ďalej pokračujú v rušení, podáte jeden alebo oba spomínané právne prostriedky. Pri súdnom konaní dochádza k samotnému riešeniu sporu o právo.
Môžete využiť oba prostriedky – návrh na správne konanie pred obcou a návrh na súd. Súdne konanie môže nasledovať kedykoľvek po vydaní predbežného opatrenia obcou alebo aj pred jeho vydaním. Súd, samozrejme, nemôže odoprieť ochranu ani vtedy, ak poškodený neuplatnil postup podľa § 5 OZ a obrátil sa priamo na súd.
Správne konanie je rýchlejšie, i keď rozhodnutie má povahu predbežnú a dočasnú. Súdne rozhodnutie je však rozhodnutím o práve, po nadobudnutí právoplatnosti je konečné.
Ak rozhodnutie povinný subjekt nebude rešpektovať dobrovoľne, po uplynutí lehoty na dobrovoľné splnenie povinnosti (spravidla 3 dni) sa stáva rozhodnutie vykonateľné, čiže nastupuje donútenie. V tomto prípade by išlo o výkon uložením pokuty, aj opakovane, prostredníctvom pracovníka obecného úradu, v prípade súdneho rozhodnutia prostredníctvom exekútora. Na začatie exekúcie treba podať návrh.
Podanie návrhu na súd je spoplatnené sumou 16,50 Eur. Poplatok pre správne konanie nie je uvedený.
Pokiaľ susedia svojím správaním zasahujú do pokojného užívania bytu / domu viacerým susedom, môžete podať hromadnú žalobu všetkými susedmi, ktorých takéto správanie obťažuje.
Občiansky zákonník nie je jediný právny predpis, ktorý obmedzuje užívacie právo vlastníka alebo nájomcu vzhľadom na vlastníkov a nájomcov susedných nehnuteľností.
Podľa § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 – „ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva iným tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru“. Týmto spôsobom sa postupuje cez správcu bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov podľa toho, ako má bytový dom upravenú správu.
Vlastník / nájomca musí rešpektovať aj účel, na ktorý je byt určený stavebným úradom – byt je určený rozhodnutím stavebného úradu vydaným na základe stavebného zákona na účely bývania. To znam. vlastník bytu ani nájomca nemôže byt užívať na iné účely ako bývanie napr. na podnikanie. Pri porušení tejto povinnosti sa možno obrátiť na stavebný úrad alebo na súd.
Úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome obsahuje aj zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov.
Práva a povinnosti nájomcu sú upravené v Občianskom zákonníku (§685 a nasl.) a v nájomnej zmluve. Sankciou za porušenie môže byť výpoveď z nájmu.
Pokiaľ susedia robia nadmerný hluk v nočných hodinách porušujú §47 ods. 1 písm. b) zákona o priestupkoch č. 372/1990 – rušenie nočného kľudu – príslušným orgánom na riešenie je polícia a obvodný úrad.
S úctou
Náčelník MsP